English

Du er her: Forside > Kommunikation > Nyhedsbreve > Manglende konkurrence blandt sommerhusudlejere

Bookmark og del

fi.dk, ekstranummer | 14. december | 2000

Manglende konkurrence blandt sommerhusudlejere

De danske sommerhusudlejere er koncentreret i fire store selskaber, som har en markedsandel på tres procent. Den høje koncentration betyder, at markedet for sommerhusudlejning er præget af svag konkurrence, viser en ny rapport.

Konkurrencen blandt sommerhusudlejere er hæmmet af fire store selskaber, der sidder tungt på markedet. Det viser en undersøgelse fra Konkurrencestyrelsen.

De fire store selskaber har tilsammen tres procent af markedet for sommerhusudlejning. Det er en høj koncentration, som får konsekvenser for forbrugerne.

- Den manglende konkurrence betyder højere priser for forbrugerne, der lejer sommerhusene og lavere indtægter for sommerhusejerne, siger kontorchef Ole Bækgaard i Konkurrencestyrelsen.

Undersøgelsen viser også, at indtjeningen i branchen ligger i den gode ende. I sammenligning med andre brancher har bureauerne, der udlejer sommerhuse, en bedre indtjening.

Konkurrencen hæmmes
Konkurrencen begrænses af, at de fire største udlejere af sommerhuse har en markedsandel på tres procent. Til sammenligning kan nævnes, at i servicesektoren har de fire største firmaer 35 procent af markedet. De fire selskaber, der har sat sig på sommerhusmarkedet, er DanCenter, Novasol, dansommer og Sol & Strand. Det betyder blandt andet, at markedet ikke er dynamisk. Når et marked er dynamisk, flyttes der hele tiden markedsandele, og det medfører en skærpet konkurrence med deraf følgende bedre priser for forbrugerne. I Danmark forekommer der årligt forskydninger af markedsandele på typisk 13 til 15 pct., men for udlejningen af sommerhuse er forskydningen langt mindre. Den er på kun fire procent.

- Det er et klart tegn på, at der ikke er nogen konkurrence. De fire store bureauer beholder deres markedsandele, og det betyder, at de bliver ved med at dominere markedet, forklarer Ole Bækgaard fra Konkurrencestyrelsen.

Prisen stiger trods faldende efterspørgsel
For høje priser er en af årsagerne til, at det er blevet sværere at få udlejet danske sommerhuse. Selv om efterspørgslen på sommerhuse falder, så er prisen for at leje et sommerhus steget. En faldende efterspørgsel vil typisk medføre faldende priser, og en lavere pris vil normalt tiltrække flere lejere, men alligevel er prisen ikke blevet justeret i forhold til den manglende efterspørgsel. Konkurrencestyrelsen har sammenlignet prisniveauet for 1999 med 1997, og det viser sig, at det generelle prisniveau for udlejning af sommerhuse er steget med otte procent, mens omsætningen har været stabil. Og da efterspørgslen i samme periode er faldet, kan det kun betyde ét: højere priser for forbrugerne.

Udlejningsprisen, forbrugerne skal betale for at leje et sommerhus, er ikke en faktor, udlejningsfirmaerne opererer med i forbindelse med deres indbyrdes konkurrence. De fire store bureauer har stort set samme priser, hvilket peger i retning af, at de ikke benytter prisen som et salgsargument. I stedet for konkurrerer de store bureauer på serviceydelser.

Provisionen ligger fast
Prisen kan justeres på to måder: Enten ved at sænke lejeprisen, hvilket betyder, at ejeren får færre penge, eller ved at sænke den provision udlejningsbureauet skal have for at stå for udlejningen af sommerhuset.

I lavsæsonen, hvor provisionen er lavere, er efterspørgslen steget med tyve procent, hvis man sammenligner sidste år med 1995. Til gengæld er antallet af udlejede uger faldet med over ti procent i højsæsonen - altså i de uger hvor provisionen er høj. Eksemplet viser, at det er muligt at stimulere efterspørgslen ved at sænke provisionen.

En nedsættelse af det beløb, forbrugerne skal betale, når de lejer et sommerhus, sker sjældent på bureauets initiativ. Det sker ofte kun, hvis husejerne henvender sig til bureauet. Det sker altså ikke på opfordring af bureauet - tværtimod. Det har i enkelte tilfælde vist sig, at provisionen bliver hævet, hvis et hus har lav belægning og således har en lavere indtjening.

Intet tyder på, at stordriftsfordelene kommer forbrugerne til gode. De fire store bureauer har en gennemsnitlig provision på 38 procent af udlejningsprisen, hvilket er højere end de øvrige og samtidig mindre udlejere. Procentsatsen er ikke blevet justeret i forbindelse med den manglende efterspørgsel. Den ubetydelige variation af provisionen blandt de fire store udlejningsbureauer medfører, at sommerhusejerne ikke har den store grund til at skifte bureau. Der er ingen fordele ved at skifte. Det er med til at fastholde markedsandele og hindre en reel konkurrence. Den manglende konkurrence medfører, at bureauerne fastholder deres provision uafhængigt af den manglende efterspørgsel.

- En øget konkurrence vil betyde lavere provision. Det må forventes, at en lavere provision også vil få indflydelse på den pris, det koster at leje et sommerhus, siger Ole Bækgaard, Konkurrencestyrelsen.

Provisionen ligger fast og forhandles normalt ikke mellem sommerhusejeren og udlejningsbureauet, hvilket er hæmmende for konkurrencen. Det hindrer et dynamisk marked, hvor priserne let kan indrettes efter nye markedssituationer, som faldende efterspørgsel.

God forretning
Det er en god forretning at udleje sommerhuse. Afkastningsgraden, som viser, hvor meget bureauerne tjener for hver indskudt krone, ligger langt over andre liberale erhverv. Mens ejendomsmæglere, arkitekter og gartnere må nøjes med en afkastningsgrad på omkring otte procent, så lå afkastningsgraden for udlejningsbureauerne i perioden fra 1997 til 1999 gennemsnitlig på 22 procent. Til sammenligning kan nævnes at turistbureauerne, som også udlejer sommerhuse, i samme periode havde en afkastningsgrad på gennemsnitlig 14 procent. Udlejningsbureauerne har altså en langt højere afkastningsgrad.

- Manglende konkurrence betyder, at man kan tage en højere pris for sine varer, det gælder også, når det drejer sig om udlejning af sommerhuse, siger Ole Bækgaard, kontorchef i Konkurrencestyrelsen.

Se hele Konkurrencestyrelsens undersøgelse på www.ks.dk/publikationer/



af Allan Helleskov Kleiner